Publié par Nahuel Lag, Agencia Tierra Viva, le 26 juin 2025
L’enquête « Les seigneurs de la terre » révèle les agissements de dix entreprises qui contrôlent 40 millions d’hectares et font l’objet de nombreuses plaintes pour violation des droits. Trois entreprises opérant en Argentine figurent parmi elles : Benetton, Cresud et Arauco. Le rôle des fonds d’investissement, la complicité des gouvernements et la nécessité de réformes agraires pour rendre la terre aux paysans et aux peuples autochtones.
Les terres agricoles sont essentielles à la production alimentaire, mais depuis la crise financière de 2008, elles sont devenues une marchandise précieuse, avec des rendements boursiers qui ont dépassé ceux des céréales, de l’or ou du pétrole. L’achat de terres comme actif financier chasse ceux qui produisent des denrées alimentaires, tandis que les marchés du carbone se développent comme un nouveau danger d’« accaparement vert », sous le couvert de fausses solutions au changement climatique. Qui se cache derrière ce commerce foncier ? Le rapport « Les seigneurs de la terre », publié par l’organisation FIAN International et Focus on the Global South, identifie les dix propriétaires fonciers transnationaux qui possèdent le plus de terres, contrôlant au total une superficie équivalente à celle du Paraguay ou du Japon.
Parmi les dix plus grands propriétaires fonciers transnationaux, trois opèrent en Argentine, où le président Javier Milei a abrogé la loi sur les terres par le décret 70/2023, une décision contestée devant les tribunaux et en attente d’une résolution. Il s’agit de la société forestière Arauco, à capitaux chiliens, qui exploite 1,7 million d’hectares sur le littoral argentin et au Chili, au Brésil et en Uruguay. Le groupe Benetton, à capitaux italiens, qui exploite 924 000 hectares rien qu’en Argentine. Et enfin, le groupe Cresud, seule entreprise argentine du classement, dont l’actionnaire majoritaire est Eduardo Elztain, le plus grand promoteur immobilier du pays et allié de la Casa Rosada. L’entreprise d’Elztain est associée à des fonds d’investissement tels que BlackRock, l’un des principaux détenteurs de la dette argentine, et figure dans le classement car elle contrôle des terres au Brésil, par l’intermédiaire de Brasil Agro. Au total, l’entreprise d’Elsztain possède 883 000 hectares.
Le rapport de FIAN et Focus on the Global South rend compte du phénomène de l’augmentation des acquisitions transnationales de terres depuis 2000, avec environ 65 millions d’hectares (dont 87 % dans des régions à forte biodiversité), mais il ne se limite pas à dénoncer cette situation, il va plus loin en formulant des propositions et en concluant : « La concentration des terres n’est pas inévitable, mais une conséquence de l’action politique ». C’est pourquoi le document prend position et appelle à repenser les politiques redistributives afin de faire face à ces entreprises et groupes financiers du Nord qui « contrôlent de vastes territoires et sapent l’autodétermination des populations et la souveraineté alimentaire ». Deux stratégies redistributives sont proposées : des politiques fiscales progressives et des réformes agraires.
Le document est une synthèse d’informations publiques, de recherches et de plateformes indépendantes qui révèlent les informations opaques et cachées par les entreprises sur l’accaparement et l’expropriation des terres. Il met sur la table la nécessité pour les États d’intervenir avec des politiques dans la perspective de la deuxième Conférence internationale sur la réforme agraire et le développement rural (Ciradr+20) de l’Organisation des Nations unies pour l’alimentation et l’agriculture (FAO), qui se tiendra en Colombie en février prochain, sous l’impulsion du gouvernement de Gustavo Petro.
Qui sont les propriétaires fonciers ?
Le chiffre central du rapport de FIAN est le suivant : 40 445 718 hectares, soit l’équivalent de la superficie du Paraguay, du Japon ou du Zimbabwe, sont contrôlés par les dix principaux propriétaires fonciers transnationaux. Il s’agit de sociétés agro-industrielles, forestières ou énergétiques — qui contrôlent la gestion de ces terres — ou d’entités financières, telles que des fonds de pension et des gestionnaires d’actifs. L’analyse se concentre sur l’exploitation agricole et précise : « Si l’on ajoute d’autres secteurs, tels que le logement, l’exploitation minière ou l’eau, la superficie totale contrôlée par ces entités est sans aucun doute encore plus importante ».
En termes d’accaparement des terres, le classement des « seigneurs de la terre » est le suivant :
- Blue Carbon, société financière spécialisée dans les crédits carbone. Superficie : 24,5 millions d’hectares. Origine : Émirats arabes unis. Contrôle des terres au Zimbabwe, au Liberia, au Kenya, en Tanzanie, en Zambie, en Papouasie-Nouvelle-Guinée, en Dominique, aux Bahamas, à l’Union des Comores et à Sainte-Lucie.
- Macquarie Group, société de gestion d’actifs. Superficie : 4,7 millions d’hectares. Origine : Australie. Contrôle des terres en Australie et au Brésil
- Olam Group, entreprise agro-industrielle. Superficie : 2,36 millions d’hectares. Origine : Singapour. Contrôle des terres au Gabon, en République du Congo, aux États-Unis, en Australie, en Indonésie et en République démocratique populaire lao.
- Manulife, société de gestion d’actifs. Superficie : 2,35 millions d’hectares. Origine : Canada. Contrôle des terres aux États-Unis, au Canada, au Chili, au Brésil, en Australie et en Aotearoa/Nouvelle-Zélande.
- Arauco, entreprise forestière. Superficie : 1,71 million d’hectares. Origine : Chili. Contrôle des terres au Chili, en Argentine, au Brésil et en Uruguay.
- Shell, entreprise de combustibles et d’énergie. Superficie : 1,3 million d’hectares. Origine : Royaume-Uni. Contrôle des terres au Brésil.
- TIAA/Nuveen, société de fonds de pension et de gestion d’actifs. Superficie : 1,2 million d’hectares. Origine : États-Unis. Contrôle des terres aux États-Unis, au Brésil, en Colombie, au Panama, au Chili, en Uruguay, en Pologne, en Roumanie, en Australie et en Aotearoa/Nouvelle-Zélande.
- Edizione S.r.l. / Benetton Group, entreprise agricole et forestière. Superficie : 924 000 hectares. Origine : Italie. Contrôle des terres en : Argentine.
- Cresud / Brasil Agro, entreprise agro-industrielle et immobilière. Superficie : 883 000 hectares. Origine : Argentine. Contrôle des terres en : Argentine, Brésil, Paraguay et Bolivie.
- Wilmar International, entreprise agro-industrielle. Superficie : 497 101. Origine : Singapour. Contrôle des terres en : Malaisie, Indonésie, Ghana, Côte d’Ivoire, Nigeria, Liberia, Ouganda, Sri Lanka
Les dix plus grands propriétaires fonciers transnationaux font partie d’un système mondial de financiarisation, comme l’explique Luciana Rolón, économiste à l’Université nationale de San Martín et chercheuse principale du rapport de FIAN. « La crise mondiale de 2008 a entraîné un changement dans le système macroéconomique. La crise bancaire a fait apparaître de nouveaux acteurs dans le secteur financier qui, face à la baisse de rentabilité des obligations et des actions, se sont tournés vers les investissements dans des actifs réels. La terre présente un intérêt particulier pour ces investisseurs car elle s’apprécie au fil du temps, avec un rendement à long terme plus élevé et une volatilité moindre que les actions et les obligations, en convergence avec la crise climatique, énergétique et alimentaire », explique Rolón à Tierra Viva.
Le schéma proposé par la chercheuse s’est reflété sur les marchés mondiaux des terres agricoles en 2023, avec une croissance moyenne de 8,5 % et des rendements supérieurs à ceux obtenus par d’autres matières premières telles que les céréales (soja, maïs, blé), l’or ou le pétrole, selon le rapport.
Dans le cas des trois entreprises transnationales opérant en Argentine, l’exploitation des terres s’accompagne d’un contrôle et d’une gestion des terres, que ce soit pour l’industrie forestière, l’élevage ou la location de terres à des fins agricoles.
Le rapport précise qu’Arauco, contrôlée par le groupe Angelini, l’un des principaux conglomérats économiques du Chili, fonctionne comme une entreprise intégrée avec un modèle commercial basé sur les produits dérivés du bois. En 2023, Arauco comptait sept usines de cellulose, 28 usines de panneaux et neuf scieries. En Argentine, elle possédait 264 000 hectares, dont 120 000 de forêt native, ce qui représentait 27 % du territoire de Misiones, l’une des provinces où le niveau de propriété étrangère des terres est le plus élevé.
Dans le cas de la multinationale Edizione, entreprise appartenant à la famille italienne Benetton, le rapport la désigne comme le plus grand propriétaire foncier privé d’Argentine depuis l’acquisition, en 1991, de la Compañía Tierras del Sur. Elle contrôle 16 000 hectares à Buenos Aires, 356 000 à Río Negro et Chubut, et 552 000 hectares à Santa Cruz, principalement destinés à l’élevage de moutons pour la laine, mais aussi à l’agriculture. Edizione a généré un chiffre d’affaires consolidé de 9,5 milliards d’euros en 2023, dont près de 80 % provenaient de l’étranger.
En ce qui concerne Cresud/Brasil Agro — contrôlées par Elztain avec des actionnaires minoritaires tels que BlackRock, Dimensional Fund Advisors et Vanguard Group —, le rapport précise que sur le total des hectares en Argentine et dans les pays voisins, 223 178 hectares sont destinés aux cultures, 167 431 à l’élevage bovin et ovin, et 464 858 sont classées comme « réserves foncières » (principalement des forêts natives), mais il souligne la stratégie prioritaire de l’entreprise qui consiste à « générer des gains en capital par l’acquisition, le développement, l’exploitation et la vente ultérieure de terres rurales ». L’entreprise d’Elsztain a enregistré une croissance de 29 % de ses terres au cours des treize dernières années.
L’étude mentionne deux autres phénomènes liés au modèle de financiarisation des terres qui ont marqué l’avancée sur les hectares agricoles. Le « green grab », favorisé par la fausse solution des marchés du carbone, et les cas des groupes de gestion d’actifs financiers.
Le premier est illustré par l’entreprise Blue Carbon, financée par des capitaux des Émirats arabes unis — pays pétrolier qui accueille la COP28 —, qui accapare plus de la moitié des terres recensées parmi les dix seigneurs fonciers, principalement dans les pays africains. « Avant, il y avait l’accaparement des terres. Maintenant, il y a l’accaparement du carbone », cite le rapport avec une définition du président de la Banque africaine de développement. Depuis 2016, des accords de compensation carbone ont été signés pour plus de 5,2 millions d’hectares en Afrique, selon le rapport.
La société chilienne Arauco affirme être la première entreprise forestière d’Amérique latine à émettre des obligations « durables » sur le marché chilien de la dette et à gérer des projets de compensation carbone (grâce à la production d’énergie à partir de la biomasse). Le rapport de FIAN souligne que les « accaparements verts » représentent 20 % des accords fonciers à grande échelle et que les marchés de compensation carbone devraient quadrupler au cours des sept prochaines années.
La responsabilité des États dans les accords d’entreprise « zéro émission nette » fait partie du problème, avec des accords portant sur près de 1,2 milliard d’hectares, soit l’équivalent de toutes les terres cultivables de la planète. Plus de la moitié de ces engagements risquent de chevaucher des terres utilisées par les communautés rurales et les peuples autochtones.
L’autre modèle d’accaparement est directement lié à la crise de 2008, lorsque les fonds d’investissement se sont mis en quête de meilleurs rendements dans les actifs réels. « Les fonds d’investissement ou les fonds de pension du Nord investissent dans le Sud. Le cas le plus pertinent est celui de TIAA/Nuveen, le plus grand fonds de pension des États-Unis », souligne Rolón. Le fonds d’investissement a quadruplé son portefeuille foncier depuis 2012 et consolide une tendance : « Les grands propriétaires fonciers transnationaux contribuent à l’extraction des richesses du Sud vers le Nord ». 80 % des terres contrôlées par les grands propriétaires fonciers se trouvent dans les pays du Sud.
Selon le rapport, entre 2005 et 2017, les fonds de pension, les compagnies d’assurance et les fonds patrimoniaux ont investi environ 45 milliards de dollars dans des terres agricoles. Le nombre de fonds d’investissement axés sur l’agriculture et les terres agricoles est passé de 38 à 523 entre 2005 et 2018. En 2023, on comptait 960 fonds actifs spécialisés dans les actifs alimentaires et agricoles, qui géraient plus de 150 milliards de dollars.
L’impact de la concentration des terres
La recherche de FIAN met un nom sur un phénomène qui se produit depuis la fin du siècle dernier et qui est documenté par des travaux universitaires et par des organisations multilatérales regroupées au sein de la FAO. Rolón résume ainsi : « Ce modèle de financiarisation impose un mode de production où priment la technicisation et la grande échelle, avec une augmentation des prix des terres. Cela a pour conséquence, d’une part, d’écarter les petits producteurs de la concurrence et, d’autre part, de provoquer le déplacement des communautés paysannes et des peuples autochtones ».
Pour mesurer l’avancée des grands propriétaires terriens sur les petits producteurs, FIAN cite l’étude « Qui nourrit le monde et comment les terres agricoles se sont-elles concentrées ? », élaborée à partir des recensements nationaux à l’échelle mondiale. Elle souligne que sur les 608 millions d’exploitations agricoles dans le monde, les petites exploitations (moins de deux hectares) représentent 84 %, mais n’exploitent qu’environ 12 % des terres et produisent 35 % des denrées alimentaires. Si l’on inclut les exploitations familiales (de plus de 50 hectares), la production alimentaire atteint 80 %.
Le même rapport indique que (en prenant l’ensemble des exploitations de 50 hectares ou plus), 1 % des grandes exploitations gèrent 70 % des terres agricoles mondiales. Une question traverse le rapport : comment les aliments sont-ils produits ? Ce qui est évident, indique Rolón, c’est que sur les terres concentrées entre les mains des transnationales
, qu’elles soient gérées par elles-mêmes ou sous-traitées par des fonds d’investissement, la « durabilité » est remise en question.
« La durabilité dans l’utilisation des terres, leur préservation, l’inégalité dans l’accès », énumère la chercheuse comme problèmes, avant d’ajouter : « Les dix plus grands propriétaires fonciers transnationaux font l’objet de plaintes pour violation des droits des communautés sur les terres qu’ils contrôlent ».
Pour ne citer que les cas des entreprises opérant en Argentine, le rapport documente la déforestation des forêts natives par Arauco afin d’implanter la monoculture de pins et d’eucalyptus, et comment celle-ci accumule les plaintes de la part du peuple indigène Mbya Guaraní. La lutte des communautés mapuches pour récupérer les territoires achetés par Benetton à Tierras del Sud et des cas comme celui de Santiago Maldonado en raison du refus de l’entreprise italienne de les reconnaître. Il y a également les accusations contre Cresud pour contrôler des terres qui empiètent sur les territoires ancestraux du peuple autochtone Wichí, dans la région du Gran Chaco argentin.
« Les inégalités foncières menacent directement les moyens de subsistance d’environ 2,5 milliards de personnes qui vivent de la petite agriculture, ainsi que les 1,4 milliard de personnes les plus pauvres du monde, dont la plupart dépendent largement de l’agriculture pour survivre », cite le rapport d’un document produit par l’organisation Land Coalition.
La recherche cite également le document « Réduire les inégalités pour la sécurité alimentaire et la nutrition » du Groupe d’experts de haut niveau sur la sécurité alimentaire et la nutrition (Ganesan), qui réaffirme l’existence de profondes inégalités en matière de nutrition à l’échelle mondiale et que l’insécurité alimentaire s’est aggravée dans la plupart des régions depuis 2015.
Le Comité de la sécurité alimentaire mondiale (CSA) des Nations unies a adopté une série de recommandations politiques visant à réduire les inégalités en faveur de la sécurité alimentaire et de la nutrition, dans lesquelles il exhorte les États à « reconnaître, promouvoir, respecter et protéger les droits fonciers légitimes et équitables, y compris la protection des droits fonciers collectifs, tout en mettant en œuvre des réformes redistributives ».
« L’accaparement des terres et la concentration croissante de la propriété agricole sont donc parmi les causes de l’augmentation du nombre de personnes souffrant de la faim : entre 713 et 757 millions de personnes en 2023, soit entre 8,9 % et 9,4 % de la population mondiale », résume le rapport de FIAN, qui ajoute également la menace que représente l’accaparement pour la biodiversité : « Ils contribuent à la déforestation, à l’épuisement des ressources en eau et à la dégradation des sols, tout en déplaçant les communautés qui gèrent de manière durable jusqu’à 80 % de la biodiversité restante dans le monde ».
Que faire avec « les seigneurs de la terre » ?
Après avoir démasqué les principaux propriétaires fonciers transnationaux et documenté les conséquences sur la production et l’approvisionnement alimentaires, ainsi que la menace sur la biodiversité, FIAN formule des recommandations aux États afin qu’ils « encouragent la responsabilisation des entreprises, les politiques fiscales et foncières redistributives ». En outre, elle appelle la FAO et les organismes multilatéraux à « améliorer le suivi des inégalités foncières en utilisant des méthodes participatives, fondées sur les droits et axées sur les communautés marginalisées ».
Cette opportunité sera présente lors de la deuxième Conférence internationale sur la réforme agraire et le développement rural (Ciradr+20), au cours de laquelle La Vía Campesina espère inciter les États à « promouvoir et soutenir des processus participatifs (multisectoriels) de politiques publiques nationales qui répondent aux réalités territoriales, en tenant compte de la diversité des contextes historiques et socioculturels », a déclaré Nury Martínez, référente de LVC et membre du Comité international de planification sur la souveraineté alimentaire (CIP).
FIAN révèle le problème que représente le manque de suivi et de transparence des données. Pour établir le classement des dix plus grands propriétaires fonciers transnationaux, le système utilisé était un « puzzle », comme le décrit et le qualifie Rolón à propos de la tâche ardue qui consiste à recueillir des informations auprès d’organismes internationaux, d’universitaires, de recherches médiatiques, de plateformes collaboratives indépendantes telles que Land Matrix, et à valider ces informations à l’aide de rapports d’entreprise et des sites web des entreprises elles-mêmes.
« Au niveau international, il n’existe pas de registre des propriétaires fonciers », souligne la chercheuse principale du rapport. Elle ajoute que les registres fonciers et cadastraux, souvent soutenus par des institutions telles que la Banque mondiale, fournissent des registres officiels de propriété, mais ne prennent souvent pas en compte les droits de propriété superposés, coutumiers ou communaux.
« Les données agricoles proviennent des recensements nationaux, mais ceux-ci recensent les exploitations par taille et ne donnent pas la priorité au recensement de la propriété foncière, c’est-à-dire que les caractéristiques sont analysées par exploitation. Les exploitations peuvent appartenir au même propriétaire, ce qui n’apparaît pas dans les recensements, ce qui rend impossible l’analyse de la concentration ou de l’inégalité de l’accès à la terre », explique Rolón à propos du principal problème pour identifier l’accaparement des terres par des particuliers, et il conclut : « Les transnationales propriétaires terriennes sont invisibles dans les statistiques des États ».
Sur ce point, l’Argentine apparaît comme un bon exemple, avec l’Australie et les États-Unis, car elle dispose d’un registre de l’étrangérisation des terres depuis la loi sur les terres (26 737) et d’une limite de 15 % pour la possession d’hectares ruraux entre les mains d’étrangers au niveau national, provincial et municipal, et limite les propriétés individuelles à un maximum de 1 000 hectares dans les zones agricoles clés.
La norme, promulguée en 2011, a permis de révéler que 16,2 millions d’hectares (soit 6 % du total des terres rurales du pays) étaient entre les mains d’étrangers, que 79 % appartenaient à des entreprises et que 1 % des propriétaires étrangers (256 entités) contrôlaient 80 % de ces terres. Les noms des entreprises ne peuvent être divulgués en raison du secret fiscal, tandis que le dernier rapport disponible date de 2015 et que, depuis lors, l’État argentin n’a publié aucun rapport.
« Aux États-Unis, il existe également des rapports qui indiquent les pourcentages de terres détenues par des étrangers, ventilés par nationalité, mais qui ne donnent pas les noms des entreprises. Ainsi, les informations proviennent de l’observation des sites web officiels des entreprises, des déclarations ou des interviews des PDG, ou de certaines enquêtes qui tentent de consulter les registres municipaux pour valider la propriété des terres que les entreprises prétendent posséder », explique Rolón à propos des difficultés à connaître les propriétaires fonciers, en plus des « formes d’achat par le biais de filiales, de fiducies et de fonds d’investissement ». « L’existence de la loi est, en principe, une limite », estime la chercheuse. Cette limite à l’étrangérisation et à l’accaparement a été menacée en Argentine par le gouvernement de Javier Milei, qui a abrogé la loi sur les terres par le décret 70/2023, dont la validité a pu être maintenue grâce à des décisions judiciaires en attente de résolution.
Comme pistes à suivre, le rapport de FIAN propose des approches participatives, qui placent les communautés au centre en tant que productrices de données clés et intègrent leurs perspectives ; des politiques fiscales progressives sur la terre, la propriété et les bénéfices des entreprises, coordonnées à l’échelle mondiale pour lutter contre l’évasion fiscale, les flux financiers illicites et l’extraction des richesses du Sud. Il préconise également de faire progresser les politiques foncières redistributives, y compris les réformes agraires, qui réclament la terre contrôlée par les entreprises et les financiers, en donnant la priorité à l’accès et à l’utilisation de la terre par les femmes, les jeunes, les peuples autochtones et les petits fournisseurs de denrées alimentaires.
